用70万亿建个“住房银行”，可行吗？
点击上图▲立即了解（待替换）“住房银行属于社会保障体系，为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。”文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）2024年的房地产市场的动静有点大：广州扔出第一张房票；深圳开启了涉及全市60%居民的城中村改造；曾经棚改专项债的升级版——3500亿元的抵押补充贷款（PSL）发行；1000亿元的住房租赁团体购房贷款正在路上；住建部更是“语出惊人”，提出各地可以因地制宜地设计自己的房地产政策……这些政策都和一个词有关：去库存。数据统计，2024年1月，百城商品住宅库存量高达5.02亿平方米，远高于2014年库存高峰期的4.07亿平方米。如果说2015年“去库存”是通过棚改涨价去库存，那么2024年则面临更为两难的局面。在此背景下，一个沉寂许久的声音突然冒了出来：组建国家住房银行。前段时间，前重庆市市长黄奇帆则在三亚的一场论坛中提到：中央政府尽快组建住房银行，拿出50万亿到70万亿元，集中采购闲置库存房屋，利用这个时间窗口，建设类似于新加坡的组屋或廉租房。与此同时，任泽平团队也发了一篇名为《关于组建住房银行的构想》的文章。毕竟，从“政策”到“制度”才是中国房地产市场健康发展的基础。那么，什么是国家住房银行？我们知道，全球目前主流的住房金融制度大致有三类：住房抵押贷款制度、公积金制度和住房储蓄制度。住房抵押贷款更显商业性和资本性，对贷款人有收入要求。公积金主要面向有稳定工作的城镇居民，并具有一定强制性。而住房储蓄制度则是一种政府扶持的公益性融资体系，主要为低收入或无房者提供低息贷款，去购买商品房或保障性住房。有学者就把这个住房储蓄制度称为“住房银行”。从性质来看，住房银行属于社会保障体系，为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。可以说，既能保民生，又能刺激买房的住房银行，是发达经济体的一个普遍住房金融制度。而放眼全球，有三种主要的住房银行模式。▶▷第一类是美国的“两房”模式。“两房”指的是房利美和房地美——全美最大的两家住房抵押贷款公司。“两房”模式最大的特点是“次贷+政府兜底”。简单来说，在美国政府授权下，“两房”能将优质的住房抵押贷款，打包成金融资产（如债券）拿去市场上流通，回笼资金后再进行放贷，市场上称其为“ABS资产证券化”。这一模式的好处是有政府信用背书，房贷流动性大大提高。由于“两房”有政策性金融属性，它可以为低收入群体和少数族裔提供抵押贷款。当然，也有“失控”的时候，它便是2007年的“次贷危机”。▶▷第二类是法德储蓄银行模式。法德储蓄银行的资金池为居民自愿缴纳，具有互助性质，政府为低收入者提供补贴，而住房银行除了为储户提供超低息贷款，还有社会保障房、城市更新项目等公益性投资，且资金基本只在机构和储户之间流动，很少受外界资本干扰。比如德国最大住房储蓄机构施威比豪尔银行，房屋贷款利率为2.15%，存贷利差长期稳定保持在2%，这使得超过1/3的德国居民参与到项目中。▶▷第三类是新加坡中央公积金模式。1955年新加坡建立中央公积金制度，1968年用于住房。相比法德储蓄模式的“自愿”，它的特点则是“强制”。居民和其雇主强制缴纳而形成的资金池，大头用于保障房（组屋）的建造和为购房者放贷。组屋只面向中低收入者，10%的公积金用于首付，剩余贷款再用公积金还。在“中央公积金制度+组屋”的住房银行模式下，新加坡公民住房自有率高达90%，实现了“居者有其屋”。尽管中国目前并无严格意义上的住房银行，但早在2009年，业内学者便提出过类似设想。五年后，国开行设立了住宅金融事业部，发行住宅金融专项债，用于支持棚改和城市基建，这被视为住房银行首次尝试。而到了2015年，住建部有人撰文称“国家住房银行成立的条件已经基本成熟”，一度引发热议。在之后几年里，偶有建议和相关支持文件，但大都没了下文。不管是之前的讨论，还是如今的声音，大都将矛头对准了现行的住房公积金制度，而这项制度正是参照了新加坡的中央公积金制度。从1991年上海试点开始，住房公积金在中国存在了近40年。在业界看来，将已有的住房公积金制度改制成住房银行的可行性较高，至少在资金上存在可能——目前公积金存量已超过9万亿元。然而，对于这一个“新物种”，是积极的一面多，还是消极的一面更多，目前至少还有四个问题有待讨论和解决：◎其一，现有的住房公积金制度存在哪些缺陷？转型为住房银行短期存在哪些积极的地方？◎其二，住房银行制度是否会在一定程度上导致商品房，尤其是2015年后房地产行业高周转下建造的商品房的价格下跌？更进一步说，中国房地产市场化进程是否会出现转折点？◎其三，钱的问题。组建住房银行的资金哪里来？高达70万亿元的资金池将如何补充？◎其四，发达国家模式或经验，例如名声“不太好”的资产证券化，是否有可能融入到中国特色国家住房银行的改革中？组建国家住房银行，是利是弊，小巴邀请了四位房地产&宏观经济的大头，下面一起来看看他们的观点。国家住房银行是兼具市场运营机制与保障属性的非营利性金融机构，它是普惠性的，目的是能够给绝大多数中等收入者提供和公积金一样低利率的房贷。但现有的公积金制度有哪些问题呢？比如存在“孤岛现象”，全国公积金无法统一运营。像深圳公积金管理中心的缴存资金，和上海没有任何关系。再比如，普惠性极低，2021年公积金的年贷款率仅仅只有1.89%，直白地说，你的钱被少数人拿去用了。所以如果公积金制度需要深度改革，国家住房银行是一个方向。但住房银行不能像现在的公积金制度一样没有市场化的金融手段，否则就是无源之水，仅靠财政投入无法撑起如此庞大的普惠性房贷需求的，所以在资金上是一个挑战。美国“两房”制度其实是非常好的借鉴方向，尽管导致次贷危机，但并不是制度本身的错，而是过度金融化，同时失去了监管。制度是好的，我们不能因噎废食，而是应该从中吸取教训。另外我们是否要借鉴“新加坡经验”，探索“中央公积金+组屋”模式，有待考量。因为新加坡是一个城市国家，直接套用，在中国很可能成了落后的模式。组建住房银行有一定的现实意义，尤其是目前面临新周期走向双轨制的背景下，通过住房银行可以起到消化商品房库存，解决中低收入居民住房问题的作用。新加坡本身也是双轨制的市场，组屋保障的覆盖人群范围大，但要更好的居住环境或更大的面积还是需要商品房。商品房本身是市场化的，房价明显高于组屋。未来中国大陆的住房双轨制，要走的路是商品房回归商品属性，即市场化，去除掉商品房的行政性限制，例如限购、限贷等。由于中国地域面积大，地区间收入等差异，商品房价格在不同区域的分化会更为明显，这一点将是和新加坡商品房较大的不同。所以从未来趋势看，住房银行制度下，商品房价格不一定下跌，很有可能是保障房和商品房价格的分化。化解房地产库存，是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”，还是靠鼓励地产企业“适当降低商品房价格”？显然都不是，商业银行和房地产企业都是市场化主体，不能完全看政策脸色。翻看各国解决住房问题的经验，中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系。而住房银行既降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可以化解当下的房地产库存。国家住房银行可以在公积金中心的基础上改建，原有的机构、人员和资金都可以无缝衔接。目前全国住房公积金贷款风险准备金中有500亿元的超额拨备，可直接转化为国家住房银行的注册资本金。过去一些投资到基建、保障房等领域的资金可以拿过来用，比如PSL、专项债、再贷款等。之后可以按照金融机构的标准和模式来运作，这些资金完全可以进入债市，股市也可适当配置。一方面，住房银行业务借鉴海外经验提供低息贷款。如何界定贷款符合条件？可通过普通住房套数、家庭人均住房面积、家庭人均住房金额等标准，将购房者划分为住房基本信贷、住房投资信贷，对前者实行优惠利率；后者划归商业银行管理。另一方面，住房银行收购开发商土地和商品房库存用于保障房。以“保交楼”“去库存”为短期目标，保交楼是重中之重，组建住房银行，建立专项资金用于收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金后，限定必须进行保交楼，以防止烂尾。当前的做法是让地方政府保交楼，但地方存在一定的财政压力。如果房企经住房银行的收购后，回款资金还有剩余，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解。本篇作者|徐涛 |责任编辑|何梦飞主编|何梦飞|图源|VCG吴晓波频道App积分商城新春上新专业产研报告｜书雅好物｜生活家电｜优惠礼券1积分起兑▼扫码前往app
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